Wie viel Haus kann ich mir leisten? So rechnen Sie Ihr Budget realistisch

„Wie viel Haus kann ich mir leisten?" – diese Frage steht am Anfang jedes Immobilienkaufs, und sie lässt sich erstaunlich präzise beantworten. Nicht mit einem Bauchgefühl, sondern mit einer nüchternen Rechnung aus drei Bausteinen: Ihrer leistbaren Monatsrate, dem aktuellen Zinsniveau und Ihrem Eigenkapital. Wer diese drei Größen kennt, weiß auf wenige Tausend Euro genau, welcher Kaufpreis realistisch ist – und geht mit einem klaren Budget in die Suche statt mit Wunschdenken. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen mit den aktuellen Zahlen für September 2026, wie Sie Ihr Budget selbst berechnen, welche Fehler Sie vermeiden sollten und was viele Käufer schlicht übersehen.

Die ehrliche Antwort beginnt mit dem Kassensturz

Die meisten rechnen falsch herum: Sie verlieben sich in ein Objekt und schauen dann, ob es irgendwie passt. Machen Sie es umgekehrt. Setzen Sie sich hin und listen Sie auf, was monatlich reinkommt und was rausgeht. Vom Nettohaushaltseinkommen ziehen Sie alle Lebenshaltungskosten ab – Essen, Mobilität, Versicherungen, Freizeit – und laufende Verpflichtungen wie Kredite oder Unterhalt. Was übrig bleibt, ist Ihr Spielraum für die Finanzierung. Diese Zahl ist der ehrliche Ausgangspunkt, nicht der Kaufpreis des Traumhauses.

Wie viel Rate ist gesund? Die 35-Prozent-Faustregel

Als bewährte Obergrenze gilt: Die monatliche Kreditrate sollte etwa 35 Prozent Ihres Nettohaushaltseinkommens nicht überschreiten. Bei 4.500 Euro netto wären das rund 1.575 Euro. Diese Grenze ist bewusst konservativ, denn ein Eigenheim kostet mehr als die Rate. Instandhaltung, Rücklagen und steigende Energiekosten wollen ebenfalls bezahlt werden. Reizen Sie das Budget nicht bis zur letzten Stelle aus – ein Puffer schützt Sie, wenn das Auto kaputtgeht oder ein Einkommen wegfällt. In der Beratung raten wir eher zu 30 als zu 40 Prozent.

Von der Rate zur Darlehenssumme

Aus Ihrer leistbaren Rate ergibt sich die Höhe des Darlehens. Die Formel ist einfach: Darlehen = (monatliche Rate × 12 × 100) geteilt durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Der Sollzins liegt Anfang September 2026 bei einer zehnjährigen Zinsbindung im Topbereich bei rund 3,74 Prozent, im Marktdurchschnitt bei etwa 4 Prozent. Als anfängliche Tilgung sollten Sie mindestens 2 Prozent ansetzen. Wie stark der Zins Ihr Budget bewegt, zeigt diese Übersicht bei einer Rate von 1.400 Euro und 2 Prozent Tilgung:

Sollzins (10 Jahre)	Mögliche Darlehenssumme
3,5 %	rund 305.000 €
3,74 %	rund 293.000 €
4,0 %	rund 280.000 €
4,4 %	rund 263.000 €

Dieselbe Rate ergibt bei einem um knapp einen Prozentpunkt höheren Zins über 40.000 Euro weniger Darlehen. Deshalb lohnt es sich, den Zeitpunkt und die Konditionen nicht dem Zufall zu überlassen.

Eigenkapital und Nebenkosten nicht vergessen

Das Darlehen ist nur ein Teil Ihres Budgets. Dazu kommt Ihr Eigenkapital – und davon geht zuerst ein großer Batzen für die Kaufnebenkosten ab. In Schleswig-Holstein liegen diese bei rund 12 Prozent des Kaufpreises und müssen fast immer aus Eigenmitteln stammen, weil Banken sie nicht mitfinanzieren. Was das im Detail bedeutet, lesen Sie im Ratgeber Kaufnebenkosten Schleswig-Holstein. Für Ihr Budget heißt das: Vom Eigenkapital zahlen Sie erst die Nebenkosten, der Rest fließt in den Kaufpreis. Der leistbare Kaufpreis ergibt sich also aus Darlehen plus Eigenkapital, geteilt durch 1,12.

Ein realistisches Rechenbeispiel aus der Region

Setzen wir die Bausteine zusammen. Eine Familie mit 4.500 Euro Nettohaushaltseinkommen und 80.000 Euro Eigenkapital sucht rund um Lübeck:

Baustein	Wert
Nettohaushaltseinkommen	4.500 € / Monat
Leistbare Rate (rund 31 %)	1.400 € / Monat
Zins / Tilgung	3,74 % / 2 %
Darlehenssumme	rund 290.000 €
Eigenkapital	80.000 €
davon Kaufnebenkosten (ca. 12 %)	rund 40.000 €
Leistbarer Kaufpreis	rund 330.000 €

Mit diesem Budget lässt sich im Lübecker Umland durchaus etwas finden – in der Stadt selbst wird es je nach Lage knapper. Genau solche Zahlen sollten Sie kennen, bevor Sie das erste Exposé anfragen.

Die Zinsen entscheiden mit – und Ihr Beleihungsauslauf

Ihr persönlicher Zins hängt nicht nur vom Markt ab, sondern stark davon, wie viel Sie selbst mitbringen. Je höher Ihr Eigenkapital, desto niedriger der Beleihungsauslauf – und desto besser die Kondition. Anfang September 2026 lag der Topzins bei rund 60 Prozent Beleihung bei etwa 3,74 Prozent, bei 90 Prozent Beleihung dagegen bei rund 4,17 Prozent. Dieser Unterschied summiert sich über die Jahre zu einem fünfstelligen Betrag. Wer mehr Eigenkapital einbringt, senkt also doppelt: die Darlehenssumme und den Zinssatz. Wie sich die Finanzierung im Detail aufbaut, zeigt unsere Seite zur Immobilienfinanzierung.

Was viele beim Budget übersehen

Die Rate ist nicht die einzige Belastung. Vier Posten fehlen in den meisten Überschlagsrechnungen – und genau sie entscheiden, ob die Finanzierung dauerhaft trägt.

• Instandhaltungsrücklage: Rechnen Sie jährlich rund 1 bis 1,5 Prozent des Immobilienwerts für Reparaturen und Modernisierung ein. Bei einem 330.000-Euro-Haus sind das mehrere Tausend Euro pro Jahr.
• Laufende Wohnkosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie und Müll laufen unabhängig von der Rate weiter.
• Zinsänderungsrisiko: Nach Ablauf der Zinsbindung wird die Restschuld neu finanziert – zu dann geltenden Zinsen. Eine höhere Tilgung senkt dieses Risiko.
• Sondertilgungen: Achten Sie auf die Möglichkeit, jährlich extra zu tilgen. Das verschafft Flexibilität, ohne die Rate zu erhöhen.

Wie viel Haus können Sie sich leisten? Beratung aus Lübeck

Die Formeln geben Ihnen einen soliden Rahmen – die letzten Prozentpunkte entscheidet aber Ihre konkrete Situation: Bonität, Beleihung, Zinsbindung und die Frage, wie viel Puffer Sie sich lassen wollen. Als unabhängige Berater sind wir an keine Bank gebunden und vergleichen für Sie eine Vielzahl von Anbietern, um Ihre leistbare Rate in den bestmöglichen Kaufpreis zu übersetzen. Von unseren Standorten in Lübeck und Kiel aus begleiten wir Käufer in ganz Schleswig-Holstein. In einem kostenlosen Erstgespräch rechnen wir Ihr Budget gemeinsam durch – ehrlich und ohne Verkaufsdruck. Wie der gesamte Kauf abläuft, zeigt der Ratgeber Immobilie kaufen in Lübeck.

Häufige Fragen zum Immobilienbudget

Wie viel Haus kann ich mir bei welchem Einkommen leisten?

Als Faustregel sollte die Kreditrate rund 35 Prozent des Nettohaushaltseinkommens nicht übersteigen. Bei 4.500 Euro netto und 80.000 Euro Eigenkapital ist – bei aktuellen Zinsen und 2 Prozent Tilgung – ein Kaufpreis von etwa 330.000 Euro realistisch. Entscheidend sind Rate, Zins und Eigenkapital zusammen.

Wie berechne ich aus meiner Rate die Darlehenssumme?

Die Formel lautet: Darlehen = (monatliche Rate × 12 × 100) geteilt durch die Summe aus Sollzins und anfänglicher Tilgung. Bei 1.400 Euro Rate, 3,74 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung ergeben sich rund 293.000 Euro Darlehen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Sie sollten mindestens die Kaufnebenkosten von rund 12 Prozent des Kaufpreises sowie idealerweise weitere 10 bis 20 Prozent aus Eigenkapital aufbringen. Mehr Eigenkapital senkt zugleich die Darlehenssumme und den Zinssatz, weil der Beleihungsauslauf sinkt.

Welche Rate ist bei meinem Einkommen sinnvoll?

Bleiben Sie eher bei 30 als bei 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens. Ein Eigenheim verursacht neben der Rate weitere Kosten für Instandhaltung, Grundsteuer und Energie. Ein Puffer schützt Sie, wenn unerwartete Ausgaben oder Einkommensausfälle kommen.

Wie wirken sich die Zinsen auf mein Budget aus?

Stark. Bei gleicher Rate ergibt ein um einen Prozentpunkt höherer Zins über 40.000 Euro weniger Darlehen. Zudem hängt Ihr persönlicher Zins vom Beleihungsauslauf ab: Anfang September 2026 lag er bei 60 Prozent Beleihung bei rund 3,74 Prozent, bei 90 Prozent bei etwa 4,17 Prozent.

Sollte ich lieber mehr tilgen oder mehr Puffer lassen?

Eine höhere anfängliche Tilgung senkt die Restschuld und das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung, erhöht aber die Rate. Wer flexibel bleiben will, wählt eine solide Tilgung von mindestens 2 Prozent plus die Option auf jährliche Sondertilgungen.