Notartermin beim Immobilienkauf: Ablauf, Kosten und was Sie mitbringen müssen

Der Notartermin ist der entscheidende rechtliche Meilenstein beim Immobilienkauf – erst mit der notariellen Beurkundung wird der Kaufvertrag überhaupt wirksam. Viele Käufer gehen mit einem mulmigen Gefühl in diesen Termin, weil sie nicht genau wissen, was auf sie zukommt. Dabei folgt der Ablauf einem klaren, immer gleichen Muster. Wer ihn kennt, sitzt entspannt am Tisch und weiß, was danach passiert. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, wie der Notartermin abläuft, was Sie mitbringen müssen, was der Notar kostet und welchen Weg Ihr Kauf nach der Unterschrift bis zur Eigentumsumschreibung nimmt.

Warum der Notartermin unverzichtbar ist

In Deutschland muss jeder Immobilienkauf notariell beurkundet werden – so schreibt es das Gesetz vor (§ 311b BGB). Ohne die Beurkundung ist der Kaufvertrag schlicht nicht wirksam. Der Notar ist dabei keine Partei, sondern neutral: Er vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf und schützt beide Seiten. Üblicherweise wählt der Käufer den Notar aus, weil er auch den Großteil der Kosten trägt. In Lübeck stehen dafür mehrere Notariate zur Verfügung.

Vor dem Termin: der Vertragsentwurf und die 14-Tage-Frist

Sobald sich Käufer und Verkäufer einig sind, beauftragt man den Notar mit dem Vertragsentwurf. Diesen Entwurf sollten Sie in Ruhe lesen und offene Punkte vorab klären – beim Notar selbst oder mit fachlicher Unterstützung. Ein wichtiger Verbraucherschutz greift, wenn Sie als Privatperson von einem Unternehmer kaufen, etwa einem Bauträger: Dann muss der Notar den Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin bereitstellen, damit Sie genügend Prüfzeit haben. Auch beim Kauf von privat ist es klug, sich diese zwei Wochen zu nehmen. Notieren Sie Ihre Fragen und gehen Sie sie am Termin durch – nach der Unterschrift ist es dafür zu spät.

Was Sie zum Notartermin mitbringen müssen

Die Liste ist kurz, aber wichtig. Pflicht ist ein gültiger Personalausweis oder Reisepass – ohne gültiges Ausweisdokument wird der Termin abgebrochen. Kaufen Sie als Ehepaar gemeinsam, müssen beide Partner erscheinen. Sinnvoll sind außerdem die Finanzierungsbestätigung Ihrer Bank und der Vertragsentwurf mit Ihren notierten Fragen. Nicht mitbringen müssen Sie Geld, den Grundbuchauszug oder den Energieausweis – diese Unterlagen liegen dem Notar bereits vor.

Der Ablauf beim Termin selbst

Der Termin dauert in der Regel 60 bis 90 Minuten. Zuerst prüft der Notar die Identität der Anwesenden. Dann verliest er den gesamten Kaufvertrag laut und vollständig – diese Verlesung ist gesetzlich vorgeschrieben und nimmt allein 20 bis 30 Minuten in Anspruch. Unterbrechen Sie ruhig und fragen Sie nach, wenn etwas unklar ist; genau dafür ist der Termin da. Sind alle Fragen geklärt, unterschreiben Käufer und Verkäufer, und der Notar beurkundet den Vertrag. Ab diesem Moment ist der Kauf rechtlich bindend.

Nach der Beurkundung: der Weg bis zum Eigentum

Mit der Unterschrift sind Sie noch nicht Eigentümer – jetzt beginnt der formale Vollzug, den der Notar für Sie steuert. Der Ablauf ist immer ähnlich:

1. Beglaubigte Abschrift: Käufer und Verkäufer erhalten eine beglaubigte Kopie des Vertrags – Ihr wichtigstes Dokument.
2. Auflassungsvormerkung: Der Notar lässt eine Vormerkung ins Grundbuch eintragen. Sie sichert Ihren Anspruch – der Verkäufer kann die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen.
3. Grundschuld und Lastenfreistellung: Ihre Bank lässt über den Notar die Grundschuld eintragen; alte Grundschulden des Verkäufers werden zur Löschung freigegeben.
4. Vorkaufsrecht der Gemeinde: Die Kommune erhält Gelegenheit, ein etwaiges Vorkaufsrecht auszuüben. Ihre Verzichtserklärung ist Voraussetzung für den nächsten Schritt.
5. Fälligkeitsmitteilung: Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind – meist nach vier bis acht Wochen –, fordert der Notar Sie zur Zahlung des Kaufpreises auf.
6. Grunderwerbsteuer und Umschreibung: Nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und das Grundbuchamt schreibt das Eigentum endgültig auf Sie um.

Ein wichtiger Hinweis zur Planung: Die Schlüsselübergabe erfolgt erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung, nicht am Tag der Beurkundung. Planen Sie Ihren Umzug entsprechend.

Was der Notar und das Grundbuch kosten

Die Notarkosten sind kein Verhandlungssache – sie richten sich nach dem bundeseinheitlichen Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), jeder Notar rechnet identisch ab. Sie liegen bei etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises für die Beurkundung samt Grundschuldbestellung und Vollzug, dazu kommen rund 0,5 Prozent Grundbuchkosten für Vormerkung, Löschungen und die Eigentumsumschreibung. Die genaue Höhe hängt auch von Ihrer Darlehenssumme ab.

Position	Anteil (ca.)	Beispiel bei 400.000 €
Notarkosten (Beurkundung, Grundschuld, Vollzug)	~1,5 %	rund 6.000 €
Grundbuchkosten (Vormerkung, Umschreibung, Grundschuld)	~0,5 %	rund 2.000 €
Gesamt	~2 %	rund 8.000 €

Die Rechnung des Notars kommt meist ein bis zwei Wochen nach dem Termin, und bestimmte Schritte wie die Auflassungsvormerkung erfolgen erst nach deren Zahlung. Wer es vorab genau wissen will, kann beim Notar eine unverbindliche Kostenschätzung anfordern. Diese Notar- und Grundbuchkosten sind nur ein Teil der gesamten Kaufnebenkosten – den vollen Überblick samt Grunderwerbsteuer und Maklerprovision gibt der Ratgeber Kaufnebenkosten Schleswig-Holstein.

Wichtig: Kein Widerruf nach der Beurkundung

Ein Punkt, den viele unterschätzen: Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist bindend. Ein Widerrufsrecht wie beim Online-Kauf gibt es nicht. Eine Rückabwicklung ist nur bei arglistiger Täuschung, einem echten Irrtum oder im beiderseitigen Einvernehmen möglich – und dann erneut kostenpflichtig. Selbst wenn Sie nach der Beurkundung zurücktreten, bleiben die Notarkosten fällig. Genau deshalb gehört die sorgfältige Prüfung vor den Termin, nicht danach.

Sicher durch den Immobilienkauf – Beratung aus Lübeck

Damit der Notartermin reibungslos läuft, muss vor allem eines rechtzeitig stehen: Ihre Finanzierung. Ohne verbindliche Zusage und das Grundschuldbestellungsformular Ihrer Bank stockt der Ablauf. Als unabhängige Finanzberater sorgen wir dafür, dass Ihre Finanzierung passt und pünktlich bereitsteht – wir sind an keine Bank gebunden und begleiten Käufer von unseren Standorten in Lübeck und Kiel aus in ganz Schleswig-Holstein. In einem kostenlosen Erstgespräch bringen wir Ihre Finanzierung auf den Weg, damit Sie entspannt zum Notar gehen können. Wie der gesamte Kauf abläuft, zeigt der Ratgeber Immobilie kaufen in Lübeck; die Grundlagen zur Immobilienfinanzierung finden Sie auf unserer Leistungsseite.

Häufige Fragen zum Notartermin beim Immobilienkauf

Wie läuft ein Notartermin beim Immobilienkauf ab?

Der Notar prüft zunächst die Identität, verliest dann den gesamten Kaufvertrag laut und klärt Fragen. Anschließend unterschreiben beide Parteien, und der Notar beurkundet den Vertrag. Danach veranlasst er die Auflassungsvormerkung und wickelt alle weiteren Schritte bis zur Eigentumsumschreibung ab.

Was muss ich zum Notartermin mitbringen?

Pflicht ist ein gültiger Personalausweis oder Reisepass; bei Ehepaaren müssen beide erscheinen. Sinnvoll sind die Finanzierungsbestätigung der Bank und der Vertragsentwurf mit notierten Fragen. Geld, Grundbuchauszug oder Energieausweis müssen Sie nicht mitbringen.

Wie lange dauert ein Notartermin?

In der Regel 60 bis 90 Minuten. Davon entfallen 20 bis 30 Minuten auf die gesetzlich vorgeschriebene Verlesung des Kaufvertrags. Bei komplexen Verträgen mit Sondervereinbarungen kann es etwas länger dauern.

Was kostet der Notar beim Hauskauf?

Die Notarkosten liegen bei rund 1,5 Prozent des Kaufpreises, die Grundbuchkosten bei etwa 0,5 Prozent, zusammen also bei rund 2 Prozent. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro sind das etwa 8.000 Euro. Die Kosten sind über das GNotKG bundeseinheitlich geregelt.

Wer wählt und zahlt den Notar?

In der Regel wählt der Käufer den Notar aus und trägt auch den Großteil der Notar- und Grundbuchkosten. Der Notar bleibt dabei neutral und vertritt weder Käufer noch Verkäufer, sondern sorgt für einen rechtssicheren Ablauf.

Kann ich den Kaufvertrag nach dem Notartermin widerrufen?

Nein. Ein notariell beurkundeter Immobilienkaufvertrag ist bindend, ein Widerrufsrecht besteht nicht. Eine Rückabwicklung ist nur bei arglistiger Täuschung, Irrtum oder im gegenseitigen Einvernehmen möglich – und dann erneut kostenpflichtig. Prüfen Sie den Vertrag deshalb vor dem Termin gründlich.