Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel Sie wirklich brauchen

Wie viel Eigenkapital braucht man für den Immobilienkauf wirklich? Die verbreitete Antwort „20 Prozent" ist nicht falsch, aber sie greift zu kurz – und schreckt viele unnötig ab. Entscheidend sind zwei Dinge: ein absolutes Minimum, unter das Sie kaum kommen, und ein Zielwert, ab dem sich der Kauf richtig lohnt. Dazwischen liegt Ihr Spielraum. Dieser Ratgeber erklärt mit den aktuellen Zahlen für 2026, wie viel Eigenkapital Sie mindestens und idealerweise mitbringen sollten, was alles dazuzählt, warum mehr davon bares Geld spart – und welchen Teil Ihres Vermögens Sie auf keinen Fall einsetzen sollten.

Wie viel Eigenkapital ist wirklich nötig?

Die ehrliche Antwort kennt zwei Grenzen. Das absolute Minimum sind die Kaufnebenkosten, denn die finanziert Ihnen keine Bank. In Schleswig-Holstein liegen sie bei rund 12 Prozent des Kaufpreises – dieses Geld müssen Sie in jedem Fall selbst aufbringen. Wer nur die Nebenkosten mitbringt, finanziert den kompletten Kaufpreis über die Bank, was teuer und riskant ist. Der solide Zielwert liegt deshalb höher: Nebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital gelten als gesunde Basis. Je mehr Sie einbringen, desto besser die Konditionen – bis zu dem Punkt, an dem Ihre Liquiditätsreserve nicht mehr angetastet werden sollte. Wo genau Ihr Optimum liegt, hängt von Bonität, Einkommen und Objekt ab.

Was alles als Eigenkapital zählt

Viele unterschätzen, wie viel Eigenkapital sie bereits haben. Es ist längst nicht nur das Geld auf dem Girokonto. Dazu zählen unter anderem:

• Bank- und Sparguthaben – Tagesgeld, Festgeld, Sparbücher.
• Bausparguthaben aus zuteilungsreifen Bausparverträgen.
• Wertpapiere wie Aktien, Fonds oder ETFs, die sich verkaufen lassen.
• Rückkaufswert einer Lebens- oder Rentenversicherung.
• Bereits vorhandenes Grundstück oder eine andere Immobilie.
• Schenkung oder vorgezogenes Erbe – bei Immobilien ein häufiger Baustein.
• Verwandtendarlehen zu klaren Konditionen.
• Eigenleistung beim Bau oder Umbau, die sogenannte Muskelhypothek – von Banken allerdings nur begrenzt anerkannt.

Rechnen Sie alle Posten ehrlich zusammen, bevor Sie glauben, es reiche nicht. Oft ist mehr da, als der Kontostand vermuten lässt.

Warum mehr Eigenkapital bares Geld spart

Eigenkapital senkt nicht nur die Darlehenssumme, sondern auch den Zinssatz – und zwar über den Beleihungsauslauf. Das ist der Anteil des Kaufpreises, den Sie über die Bank finanzieren. Je niedriger er ist, desto weniger Risiko sieht die Bank und desto günstiger wird der Zins. Anfang September 2026 lag der Topzins bei einer zehnjährigen Zinsbindung und rund 60 Prozent Beleihung bei etwa 3,74 Prozent, bei 90 Prozent Beleihung dagegen bei rund 4,17 Prozent. Dieser scheinbar kleine Unterschied summiert sich über die Laufzeit zu einem fünfstelligen Betrag. Mehr Eigenkapital wirkt also doppelt: kleinere Schuld, niedrigerer Zins – und dadurch eine spürbar geringere Rate.

Geht es auch ohne oder mit wenig Eigenkapital?

Grundsätzlich ja. Bei einer Vollfinanzierung übernimmt die Bank 100 Prozent des Kaufpreises, bei der 110-Prozent-Finanzierung sogar die Nebenkosten mit. Sinnvoll ist das aber nur in bestimmten Fällen: für junge Gutverdiener mit sehr sicherem, hohem Einkommen und einwandfreier Bonität, die in einer gefragten Lage kaufen. Der Preis dafür ist ein deutlich höherer Zins und ein höheres Risiko, denn bei einem späteren Verkauf muss der Erlös die volle Restschuld decken. In der Praxis verlangen die meisten Banken zumindest, dass Sie die Nebenkosten selbst tragen. Eine Vollfinanzierung ist also möglich, sollte aber eine bewusste Entscheidung sein – keine Notlösung, weil das Eigenkapital fehlt.

Welches Eigenkapital Sie nicht einsetzen sollten

Ein Fehler, den wir in der Beratung immer wieder sehen: Käufer stecken wirklich jeden Euro in die Immobilie und stehen danach ohne Reserve da. Genau das sollten Sie vermeiden. Behalten Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben – für die kaputte Heizung, das Auto, eine Phase ohne Einkommen. Ein Eigenheim bringt zusätzliche Kosten mit sich, und ein leeres Konto direkt nach dem Kauf ist eine gefährliche Ausgangslage. Setzen Sie Eigenkapital großzügig, aber nie vollständig ein. Der Puffer ist kein verschenktes Geld, sondern Ihre Absicherung.

Ein Rechenbeispiel aus der Region

Wie stark das Eigenkapital wirkt, zeigt ein Beispiel für ein Objekt in Lübeck zum Kaufpreis von 400.000 Euro, zuzüglich rund 48.000 Euro Nebenkosten. Das Eigenkapital deckt immer zuerst die Nebenkosten, der Rest fließt in den Kaufpreis:

Eigenkapital	Darlehen	Beleihung	Zins (ca.)	Rate (ca.)
60.000 €	388.000 €	ca. 97 %	4,2 %	ca. 2.000 €
130.000 €	318.000 €	ca. 80 %	3,9 %	ca. 1.560 €
200.000 €	248.000 €	ca. 62 %	3,74 %	ca. 1.190 €

Der Unterschied ist eindrücklich: Wer statt 60.000 Euro rund 200.000 Euro einbringt, halbiert die Monatsrate fast – durch die kleinere Schuld und den besseren Zins zusammen. Wie sich aus Rate und Eigenkapital Ihr leistbarer Kaufpreis ergibt, zeigt der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?.

Noch nicht genug Eigenkapital? So bauen Sie es auf

Fehlt Ihnen noch der solide Grundstock, ist ein strukturierter Sparplan der erste Schritt – etwa über einen Bausparvertrag oder einen breit gestreuten Fondssparplan mit passendem Zeithorizont. Zugleich gilt: Warten Sie nicht endlos auf die perfekten 30 Prozent. Da die Immobilienpreise in Lübeck 2025 und 2026 wieder anziehen, kann ein Zuwarten den Vorteil des höheren Eigenkapitals wieder auffressen. Die aktuelle Preisentwicklung lesen Sie im Ratgeber Immobilienpreise Lübeck. Es geht also um die richtige Balance zwischen genug Eigenkapital und dem passenden Zeitpunkt – eine Abwägung, die sich individuell durchrechnen lässt.

Eigenkapital richtig einsetzen – Beratung aus Lübeck

Wie viel Eigenkapital Sie einbringen sollten, welche Vermögenswerte sich dafür eignen und wie viel Reserve Sie behalten – das ist eine der wichtigsten Weichenstellungen des ganzen Kaufs. Als unabhängige Finanzberater sind wir an keine Bank gebunden und stellen Ihre Finanzierung so auf, dass Eigenkapital, Zins und Liquidität optimal zusammenpassen. Von unseren Standorten in Lübeck und Kiel aus begleiten wir Käufer in ganz Schleswig-Holstein. In einem kostenlosen Erstgespräch rechnen wir verschiedene Eigenkapital-Szenarien für Sie durch. Die Grundlagen zur Immobilienfinanzierung finden Sie auf unserer Leistungsseite, die Details zu den Kaufnebenkosten in Schleswig-Holstein im passenden Ratgeber.

Häufige Fragen zum Eigenkapital beim Immobilienkauf

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?

Das absolute Minimum sind die Kaufnebenkosten von rund 12 Prozent des Kaufpreises, die keine Bank finanziert. Als solide Basis gelten Nebenkosten plus etwa 20 Prozent des Kaufpreises. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto günstiger werden Zins und Rate.

Was zählt alles als Eigenkapital?

Neben Bank- und Sparguthaben zählen Bausparguthaben, verkäufliche Wertpapiere, der Rückkaufswert von Lebensversicherungen, vorhandene Grundstücke, Schenkungen oder vorgezogenes Erbe, Verwandtendarlehen und begrenzt auch Eigenleistung beim Bau. Oft ist mehr vorhanden, als der Kontostand vermuten lässt.

Kann ich ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?

Möglich ist eine Voll- oder 110-Prozent-Finanzierung, bei der die Bank Kaufpreis und teils Nebenkosten übernimmt. Sinnvoll ist das nur bei sehr sicherem, hohem Einkommen und einwandfreier Bonität. Der Preis sind ein deutlich höherer Zins und ein höheres Risiko. Die meisten Banken verlangen zumindest die Nebenkosten aus Eigenmitteln.

Wie viel Eigenkapital sollte ich nicht einsetzen?

Behalten Sie eine Liquiditätsreserve von mindestens drei bis sechs Monatsausgaben. Ein leeres Konto direkt nach dem Kauf ist gefährlich, weil ein Eigenheim zusätzliche Kosten mit sich bringt und unerwartete Ausgaben jederzeit auftreten können. Setzen Sie Eigenkapital großzügig, aber nie vollständig ein.

Warum senkt mehr Eigenkapital den Zins?

Weil der Beleihungsauslauf sinkt – der Anteil des Kaufpreises, den die Bank finanziert. Ein niedriger Beleihungsauslauf bedeutet weniger Risiko für die Bank und damit einen besseren Zins. Anfang September 2026 lag der Zins bei 60 Prozent Beleihung bei rund 3,74 Prozent, bei 90 Prozent bei etwa 4,17 Prozent.

Wie viel Eigenkapital ist ideal?

Als Optimum gelten die Nebenkosten plus rund 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises – ausreichend, um gute Konditionen zu sichern, ohne die Liquiditätsreserve anzutasten. Der genaue Wert hängt von Einkommen, Bonität und Objekt ab und lässt sich individuell durchrechnen.